(c) Газета «Московский Комсомолец» 25.08.06

ЗЛОЙ «ВПРОК» РЫНКА ЖИЛЬЯ. Удастся ли квартирным спекулянтам полностью взять Москву?

Начиная совместный поход против столичных застройщиков, ФАС и Генпрокуратура признают, что воюют не только с ними, но и со спекулянтами, закупающими квартиры впрок. Московская недвижимость по–прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения средств. За год, по данным ФАС, жилье в мегаполисе подорожало вдвое. Это значит, что каждый вложенный в квадратные метры доллар принес частным инвесторам 100% прибыли.

 Никто из участников рынка не сомневается, что часть квартир приобретается покупателями в инвестиционных целях – то есть жить в них они не собираются ни сейчас, ни через три года. Главная цель спекулянтов – воспользовавшись сумасшедшим ростом цен, заработать дополнительно несколько сотен тысяч (а то и миллионов, в зависимости от объема начальных вложений) «зеленых». Сколько таких покупок совершается ежедневно и ежегодно, никто доподлинно не знает. Наиболее популярная точка зрения – в период ажиотажного спроса, который начался прошлой осенью и продолжается до сих пор, доля инвестиционных квартир доходит до 40-50% всех сделок купли-продажи. Сказать точнее невозможно, поскольку покупатели недвижимости редко открывают душу риэлторам.

«Оценить долю инвестиционных квартир можно лишь по косвенным признакам», - говорит аналитик рынка Олег Репченко. Одни эксперты занимаются так называемым визированием перепродаж: т.е. отслеживают количество квартир в новостройках, выходящих на вторичный рынок после окончания строительства дома. «Жилье на стадии котлована стоит гораздо дешевле готового, поэтому после госкомиссии у инвесторов появляется желание зафиксировать прибыль», - поясняют собеседники «МК». Вместе с тем они отмечают, что подобный метод хорош лишь на этапе, когда цены растут пропорционально инфляции (т.е. на 1% в месяц): «Когда рынок мчится галопом, как взбесившийся рысак, никто не будет вскакивать в седло раньше времени, сбрасывая столь ценные активы».

Олег Репченко говорит, что о доле инвестиционных квартир в новостройке наглядно свидетельствует количество оптовых покупателей, а также процент людей, обратившихся за ключами после начала заселения. «Те, кто спокойно продолжает ждать оформления прав собственности, на что обычно уходит еще год-полтора, явно не нуждаются в жилье», - считает он.

Ну и наконец, самый дилетантский метод – подсчет светящихся окон в новых домах. В Москве полно жилых зданий-призраков, жизнь в которых теплится в лучшем случае в 15-20 квартирах, хотя квадратных метров в свободной продаже почти не осталось. Когда в них появятся жильцы и появятся ли вообще – можно только гадать.

Эксперты говорят, что жилье впрок покупается как на первичном, так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах. Выбор зависит, во-первых, от количества свободных денег в кармане, а во-вторых, от конечной цели инвестора – хочет он в удобный момент перепродать жилье, сорвав куш, или иметь постоянный доход, сдавая его в долгосрочную аренду.

Больше всего денег можно заработать на перепродаже квартир в элитных домах. Вот свежий пример – клубный дом напротив метро «Новослободская». На стадии котлована в 2003 году квартиры в нем продавались по 2-2.5 тыс. долларов. Потом строительство на год остановилось из-за тяжб с жильцами, недовольными соседством со стройкой. Те, кто поверил всемогуществу застройщика, не прогадали. Когда строители с победой вышли из судов и работы на площадке возобновились (осень 2005 года), квадратный метр стоил уже 4-4.5 тыс. долларов. Хотите знать, за сколько можно купить квартиру в этом доме сейчас, почти год спустя? Не падайте со стула – начальная цена 7 тысяч «зеленых». И это еще не предел. Когда дом пройдет ГК и жилье будет оформляться в собственность, его стоимость может вырасти до 10 тысяч! Ведь в центре почти ничего не строится, а желающих жить поближе к Красной площади и Юрию Долгорукому хватает.

Итак, за 3-4 года инвестор заработал 8 тысяч долларов с каждого квадратного метра. Не так уж плохо, если учесть, что все это время он плевал в потолок, не особенно напрягаясь по поводу мимолетной стагнации рынка в 2004 году. И ежу понятно, что, как бы ни развивалась ситуация, жилье в центре, тем более элитное, со временем будет только дорожать.

Вместе с тем эксперты считают, что больше всего инвестиционных сделок совершается в сегменте массового жилья, поскольку оно а) дешевле и, следовательно, более доступно и б) стабильно пользуется высоким спросом. Квартира в доме серии П-44Т потребует от инвестора меньше финансовых вложений, а дорожать будет быстрее, чем элитный пентхаус.

Если новое жилье нужно не для перепродажи, а для сдачи в аренду, то подходящий клиенту вариант обычно находится на вторичном рынке, говорят риэлторы. Аренда, как правило, приносит стабильный, хотя и небольшой доход в размере 12-15% годовых. Но при этом важен психологический фактор: человек осознает, что владеет «живыми» квадратными метрами, которые в отличие от вклада в банке и акций никуда не денутся и не обесценятся. «В любой момент он может поменять тактику и продать это жилье», - говорит Репченко.

Особенно крупные инвесторы, готовые единовременно вложить в недвижимость $1-2 млн. – а таких много среди топ-менеджеров сырьевых компаний и приезжих из нефтяных регионов, стараются одним выстрелом убить сразу двух зайцев. Одну половину средств они обычно вкладывают в приобретение элитных квартир с последующей сдачей их в аренду, а вторую половину – в спекулятивные операции с новостройками.

Участники рынка считают, что ничего страшного в наличии больших запасов инвестиционных квартир нет. Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всех развитых странах, определенный процент населения которых живет на доходы от ренты и перепродажи недвижимых активов. «Это говорит о высокоразвитом рынке с благоприятным инвестиционным климатом», - считает аналитик Павел Кудрявцев.

Однако чиновники, ответственные за реализацию нацпроекта «Доступное жилье», с ним в корне не согласны. Они считают, что спекулянты повинны в создании искусственного дефицита на рынке жилья: квартиры, в которых могли бы жить люди, по их милости стоят пустыми. Несмотря на то что в Москве ежегодно строится по 5 млн. кв. м (почти 50 млн. кв. м за последние 10 лет), число желающих решить свои жилищные проблемы не уменьшается. Почему? Да потому что с каждым месяцем жилье становится все менее доступным. Если раньше человек с зарплатой 1-1.5 тыс. долларов мог надеяться на ипотечный кредит, то теперь ему остается надеяться только на чудо.

Бороться с дефицитом и спровоцированными им высокими ценами чиновники намерены двумя способами – увеличить количество строящихся объектов и заставить частных инвесторов «сбросить» свои активы. Первая задача не из легких и решается не быстро: полный цикл строительства жилого дома, включая подбор участка и сбор разрешительной документации, занимает 2,5-3 года.

С частниками разобраться гораздо проще. Минрегионразвития, а также ФАС внесли в правительство предложение обложить владельцев «второго жилья» (а также третьего и четвертого) дополнительным налогом на недвижимость. Как только вместо 1000 руб. в год хозяева пустующей квартиры площадью 65 кв. м должны будут заплатить государству 50-100 тыс., они сто раз подумают, стоит ли игра с недвижимостью свеч.

Помимо налоговых санкций заставить спекулянта выставить квартиру в свободную продажу может боязнь потерять деньги. «Если эти люди поверят, что завтра цены на жилье будут не расти на 10% в месяц, а падать, пусть даже на меньшую величину, они тут же постараются зафиксировать прибыль», - поделился с «МК» своими соображениями источник в Минрегионразвития.

Именно к такому развитию событий может привести недавнее синхронное выступление Генпрокуратуры и ФАС касательно цен на столичное жилье. Доказательства сговора застройщиков чиновники найдут едва ли, но цены на квадратные метры им заморозить вполне по силам. Кто ж будет покупать по $3,5 тыс., если Генпрокуратура считает, что можно продавать дешевле?

Впрочем, столичные риэлторы полны оптимизма и не верят в то, что спекулянтам под силу обрушить рынок. «Дефицит жилья настолько серьезен, что, даже если весь объем инвестиционных квартир разом выйдет в продажу, обвала не произойдет. По крайней мере в ближайшие 5 лет нам это не грозит», - утверждают они.

Елена Егорова